#134 Immobilientipp: "Steigende Zinsen = steigende Renditeanforderungen bei Renditeimmobilien."
/Casa Bene Immotipp #134
Viele Jahre, wenn nicht sogar Jahrzehnte, galten Immobilienanlagen als sicherer Hafen für Menschen, die damit eine ansprechende Rendite erzielen wollten. Aktien erschienen dabei oft riskanter, bei den Zinsanlagen gab es kaum Zins und bei den Rohstoffen und weiteren Anlageoptionen waren sie für viele zu “speziell”. Warum in die Ferne schauen, wenn das Gute so nah ist, sagten sich viele und kauften Immobilien als Renditeobjekte. Was lange währte, war lange gut. Bis die Zinsen wieder zu steigen begannen.
Mit Ausnahme Anfangs der 90er Jahre, als die Schweiz bedingt durch die spekulative Immobilienkrise die Hypozinsen kurz auf das Niveau in Richtung 7%, 8% oder sogar höher sah, befanden sich die Kapitalmarktzinsen in der Schweiz sowie weltweit seit Ende der 70er Jahre im Sinkflug. Stetig tiefere Zinsen bedeuten tiefe Refinanzierungs- und Fremdkapitalkosten. Kredite und Hypotheken wurden immer günstiger, das Kaufen von Immobilien mittels Fremdfinanzierung immer attraktiver. Wer es gut traf, bezahlte am Ende nicht einmal mehr 1% und bekam dafür Kreditlaufzeiten über mehrere Jahre. Mit dem Anstieg der Zinsen beginnt sich nun die Gesamtkalkulation der Renditemöglichkeiten zu verändern. Die Fremdkapitalkosten nehmen zu, je nach Ausgangslage verdoppeln sie sich oder steigen sogar noch mehr. Bei gleichbleibender Bruttorendite bleibt dem Immobilieneigentümer eine kleinere Nettorendite übrig, was kurzfristig auf den Wert der Immobilie drücken kann. Dadurch entsteht ein Druck auf die Mieten, welche ansteigen müssen, damit die Bruttorendite dem neuen höheren Zinsumfeld entsprechen kann. Dies ist nicht immer einfach durchzusetzen. Deshalb ist es beim Kauf von Renditeobjekten wichtig, für sich mit angepassten Bruttorenditen zu rechnen. Lange galt die Daumenregel von mindestens 4 % Bruttorendite für ein gepflegtes Immobilienobjekt. Diese Daumenregel muss nun nach oben angehoben werden.
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