#96 Immobilientipp: "Tiefe Zinsen sind der beste Freund der Immobilie"
/Casa Bene Immotipp #96
Ein weiteres Jahr ist vergangen, in welchem der Schweizer Immobilienmarkt im Haupttrend an Wert gewonnen hat. Und so kommt ein weiteres neues Jahr, in welchem sich viele Immobilieneigentümer fragen - wie lange bleiben die Preise noch so hoch? Der Grundfaktor dabei sind die Zinsen. Solange diese tief bleiben, bleiben die Bewertungen und Preise hoch. Die Finanzmathematik macht diesen Zusammenhang ganz einfach.
Damit man diesen einfachen Zusammenhang zwischen Zinsen und Immobilienpreisen versteht, muss man die Immobilie als eine Wertanlage betrachten, und zwar als eine unter vielen. Sie steht als Wertanlage neben Zinsanlagen, Aktienanlagen, Rohstoffanlagen und diversen heute zusätzliche spezieller Anlageinstrumenten wie Hedge Fonds oder auch Kryptowährungen. Immobilieninvestoren errechnen den Wert der Immobilie über die Brutto- und Nettorendite der Immobilie im Verhältnis zum Gesamtwert. Die Bruttorendite ergibt sich aus den Bruttomieteinnahmen pro Jahr, welche ins Verhältnis zum Immobilienwert gestellt werden. Nehmen Sie z.B. pro Monat 2’000.- Franken Miete ein, ergibt dies 24’000.- pro Monat. Dies sollte aktuell je nach Immobilie 4 % Bruttorendite ergeben, was einem Immobilienwert von 600’000.- Franken entspricht. Ältere Immobilien verlangen höhere Rendite, neuere tiefere. Steigen nun die Zinsen in der Schweiz an, bekommt der Anleger auf dem Sparkonto oder am Zinsmarkt mehr Ertrag und diese Anlagen werden attraktiver. Anleger beginnen Teile ihrer Immobilienanlagen in Zinsanlagen umzuschichten. Der Verkauf dieser Immobilien drückt auf den Preis. Plötzlich ist die Immobilie, die 600’000.- wert hatte, nur noch 500’000.- wert, generiert aber immer noch Bruttoeinnahme von 24’000.- Franken. Die Bruttorendite ist nun auf 4.8 % gestiegen und wird attraktiver, was sie aber auch sein muss, weil die Zinsanlagen auch mehr Zins abgeben. Wir stellen fest: Unter den Anlagemöglichkeiten herrscht ein Wettbewerb und dieser Wettbewerb bewegt die Preise der unterschiedlichen Anlagen. Solange aber die Zinsen tief bleiben, bleiben auch die Immobilien attraktiv, weil ihre Rendite im Vergleich attraktiv ist. Und da sich aktuell an den Finanzmärkten trotz leicht steigender Inflation in der Schweiz keine starke Zinserhöhung abzeichnet, bleibt die Nachfrage nach Immobilien weiterhin hoch.
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