#115 Immobilientipp: "Immobilie als Renditeobjekt - neue (vorübergehende?) Herausforderungen für Eigentümer"
/Casa Bene Immotipp #115
Die letzte grosse Schweizer Immobilienkrise anfangs der 90’er Jahre war auch die letzte grosse finanzielle Herausforderung für die meisten Immobilieneigentümer und Immobilienanleger. Danach sanken die Zinsen kontinuierlich, die Nachfrage stieg, der Anteil an Immobilieneigentümern in der Bevölkerung nahm zu und die Preise kannten nur noch eine Richtung: nach oben. Eine kaum vorhandene Inflation rundete das “Sorglos-Paket” für die Immobilieneigentümer ab. Nun dreht sich auf einen Schlag vieles. Und gerade Immobilienanleger, welche Wert auf eine Rendite legen, stehen vor neuen Herausforderungen.
Die Inflation in der Schweiz ist am steigen, wenn auch weniger als in anderen westlichen Währungsräumen. Dies führte dazu, dass die Schweizerische Nationalbank SNB am Donnerstag die Leitzinse um 0.75 % anhob. Der Hypothekarmarkt nahm diesen Anstieg schon eine Weile vorweg. Plötzlich bewegen sich die Hypothekarzinsen nicht mehr um rund 1 % sondern um ganze 3 %. Wer sich bald mit fälligen Hypotheken konfrontiert sieht, der steht vor einer Tatsache steigender Finanzierungskosten. Daneben steigen auch die Material-, die Energie und die Baukosten an. Für Immobilienanleger stellt dies eine zumindest kurz- bis mittelfristige Schmälerung der Renditen dar. Sei dies, wenn man eine Wohnung selbst am Markt als Eigentümer vermietet, ein Haus mit zwei- bis drei Wohnungen oder ein ganzes Mehrfamilienhaus hat: die Kosten nehmen an allen Fronten zu. Zudem entwertet die zugenommene Inflation den einzeln erwirtschafteten Franken mehr als bis noch vor kurzem. Damit die Nettorendite, jene Rendite also, die am Ende zählt, nicht massiv sinkt, müssen die Mieten nachziehen. Dies ist meistens erst mit einer Zeitverzögerung möglich und der Spielraum ist je nach Situation auch mehr oder weniger eingeschränkt. Eine weitsichtige Vorausplanung von Finanzierungskosten, Renovation- und Umbauarbeiten, Mehrwert schaffenden Investitionen und Möglichkeiten von Steueroptimierungen ist mehr denn je gefragt. Die Qualität des Mieterspiegels und das Bewusstsein für den Einfluss potenzieller Leerstandsquoten nehmen an Bedeutung zu. Einfach mal eine Immobilie halten und laufen lassen ist keine optimale Lösung mehr, wenn man als Immobilienanleger eine nachhaltige Rendite erzielen will. Und dennoch bleibt die Immobilie gleichzeitig als Sachwert und Inflationsschutz in Krisenzeiten eine wertvolle Anlage.
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