#103 Immobilientipp: "Bringen höhere Zinsen tiefere Immobilienpreise?"
/Casa Bene Immotipp #103
Rein finanzmathematisch betrachtet gibt es zwischen Zinsen und Immobilienpreisen eine klare Verbindung. Tiefe Zinsen führen zu höheren Bewertungen, höhere Zinsen senken den Wert. Dies hat mit der Bewertungsformel zu tun, welche den Wert über den Kapitalisierungszinssatz und damit die Marktrendite verbindet. Diese Formel gilt nicht nur für Immobilien, sondern für alle Geldanlagen. Die Frage ist entsprechend berechtigt: Was bringen steigende Zinsen?
Seit nun fast 45 Jahren bewegen wir uns in den globalen Industrie-Volkswirtschaften in einem Modus sinkender und historisch tief bleibender Zinsen. Ausnahmen bildeten, wie in der Schweiz Anfangs der 90er Jahre, lokale Wirtschaftskrisen, welche zu kurzzeitigen Zinsanstiegen führten. Nun scheinen wir an einem Wendepunkt angelangt zu sein. Weltweit steigen die Inflationsraten rapide an, wir sehen Werte je nach Volkswirtschaft von 5 % bis 9 %. Die riesigen Geldmengen der Notenbanken, die steigenden Lohnkosten in die grossen Produktionsländern wie China oder Indien, die steigenden Rohstoffpreise und nun auch Nahrungsmittelpreise sowie auch andere kleinere Faktoren sind die Basis dieses globalen Preisanstiegs. Steigende Inflationszahlen führen meistens zu steigenden Zinsen. Erste Anzeichen sehen wir via den Hypothekarmarkt auch in der Schweiz. Was bedeutet dies nun für den Immobilienmarkt? Sinken nun die Preise? Eine schwierige Frage. Finanzmathematisch drücken steigende Zinsen den Wert. Sie drücken aber nicht zwingend den Preis, welcher sich durch Angebot und Nachfrage bildet. In unsicheren Zeiten suchen viele Anleger noch mehr die Sicherheit in sogenannten Sachanlagen, also Anlagen die man “anfassen” kann und die “real” sind. Eine der rarsten Anlagen in der Schweiz bleibt Land. Trotz steigender Zinsen könnte die Nachfrage weiterhin hoch bleiben und einen Ausgleich zu steigenden Zinsen bilden. Zudem kann steigende Inflation zu einer preistechnischen “Entwertung” der Schulden führen. Andererseits können steigende Hypothekar- und somit Fremdkapitalzinsen nicht umgehend durch erhöhbare Mietzinsen kompensiert werden, was die Rendite im Marktvergleich schmälert und Immobilien weniger attraktiv macht. Was bedeuten all diese Erkenntnisse nun? Wer in Immobilien investiert, kann weiter profitieren, er muss aber ein klares Bild haben, was er will und er muss klar rechnen.
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