#117 Immobilientipp: "Das eigene Mehrfamilienhaus verkaufen und in eine Wohnung ziehen. Der Cash-Flow verändert sich."

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Casa Bene Immotipp #117

Es ist nicht etwas, das jeder hat, aber es war doch bis vor kurzem eine der attraktiven Investitions- und Einkommensquellen: Das Mehrfamilienhaus. Wer eines hatte, durfte sich an schönen Einkommenserträgen erfreuen. Nun stehen herausfordernde Zeiten an, denn die Kosten steigen auf breiter Front. Da mag der Gedanke kommen, die Immobilie zu verkaufen und in eine Wohnung zu ziehen. Wer sich dies überlegt, der kommt dabei nicht um das Thema des Cash-Flows herum.

Ein Mehrfamilienhaus brachte über die letzten Jahre und Jahrzehnte den Eigentümern viel Freude. Denn die Hypozinsen und generell alle Kosten fielen eher tief aus und ein schönes zusätzliches Einkommen floss aus den regelmässigen Mieterträgen herein. Zudem stieg der Wert der Immobilie stetig an. Ein Teil der Eigentümer wohnte in einer Wohnung des Mehrfamilienhauses und vermietete den Rest. Günstige Wohnkosten waren dadurch garantiert. Ob nun aus Gründen steigender Kosten, altersbedingt oder weil man sich einfach mal einen Wechsel wünscht: Der Verkauf des Mehrfamilienhauses will gut kalkuliert sein. Denn auf der Einkommensseite verändert sich damit doch einiges. Das günstige Wohnen ist dabei einer der wichtigsten Punkte: Plötzlich finanzieren die Mieteinnahmen nicht mehr die eigenen Wohnkosten. Wer nämlich von seiner Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus in eine externe Wohnung wechselt, zahlt erstens in der Regel mehr an Kosten für diese neue Wohnung und zweitens fehlen die Mieteinnahmen. So gesehen sind die Einnahmen beim Mehrfamilienhaus bei den steigenden Kosten netto tiefer, aber in der Tendenz bleibt weiterhin unter dem Strich immer noch ein Plus auf dem Konto. Wer die Immobilie trotzdem verkauft, der muss sich überlegen: Wie lege ich das freigewordene Kapital nun rentabel an, damit es ein ähnliches Einkommen generiert wie vorher? Seien wir ehrlich: Das Sparkonto kann dabei nur eine Übergangslösung sein. Will man dann in Wertpapiere investieren? Oder das Kapital, sofern man ein gewisses Alter schon erreicht hat, schrittweise verzehren? Und wie sieht die Situation beim Gesamteinkommen aus, wenn die Mieteinnahmen als Einkommensanteil entfallen? Klar ist nur eins: Wer mit dem Gedanken des Verkaufes seines Mehrfamilienhauses spielt, der muss dies zwingend aus einer Investitions- und Einkommensperspektive angehen. Das klare nüchterne Auseinandersetzen mit der Zukunft verhindert, dass dann keine bösen Überraschungen das Leben erschweren.

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