#53 Immobilientipp: “Richtig bewerten: 10 Zimmer sind nicht das doppelte von 5 Zimmern”
/Casa Bene Immotipp #53
Die Bewertungsmethode bei einer Immobilie ist wie die Diagnosemöglichkeiten beim Arzt. Bei einem Beinbruch ist das Röntgen wichtig - und nicht die Blutanalyse. Falsch herum ist das Ergebnis nicht befriedigend. Bei Ihrem Haus ist es genau gleich. Vor allem dann, wenn Sie ein Objekt mit mehreren Wohneinheiten haben.
Private Wohnimmobilien werden im Normalfall mit der sogenannten Preisvergleichsmethode bewertet, die auch unter dem Fachbegriff “Hedonische Methode” bekannt ist. Hier werden die Verkaufspreise der letzten Zeit von ähnlichen Immobilienobjekten in der gleichen Region miteinander verglichen und so ermittelt, welchen Marktpreis die zu verkaufende Immobilie am Markt erzielen könnte. Dies funktioniert bei allen Häusern und Wohnungen mit nur einer Wohneinheit gut. Sobald ein Haus aber zwei Wohneinheiten hat, zum Beispiel eine 4.5- Zimmer Wohnung und 2.5-Zimmer Wohnstudio, dann wird es mit dieser Methode schon schwieriger. Sie können zwar das Objekt als Wohnhaus mit 6.5 oder 7 Zimmern bewerten, aber dies senkt den Wert der Immobilie. Denn mit steigender Anzahl Zimmer, dies zeigen umfassende Marktstudien, sinkt der Nutzen jedes Zusatzzimmers. Und jedes zusätzliche Zimmer hat immer weniger Einfluss auf den Preis. Ein 10-Zimmer Haus hat nicht den doppelten Preis eines 5-Zimmer Hauses. Zwei separate 5-Zimmer Wohnungen haben jedoch beide den gleichen Wert und gemeinsam somit den doppelten Wert. Dies auch deswegen, weil jede einzelne Wohnung eine eigene Küchen- und Badinstallation hat, die mehr Wert haben als ein “nacktes” zusätzliches Zimmer. Bewerten Sie also ein Haus mit einer 4.5-Zimmer und 2.5-Zimmer Wohnung als ein Haus mit 7 Zimmern, so entwerten Sie je eine Küche und ein Bad zu einem herkömmlichen Zimmer. Aus diesem Grund werden Immobilien mit mehr als einer Wohneinheit stets mit der sogenannten Ertragswertmethode als “Renditeobjekt” bewertet. Der Begriff “Rendite” bezieht sich hier auf die möglichen Mieteinnahmen jeder dieser Wohneinheiten. Es ist keine Bewertung über vergleichbare Preise, sondern über mögliche Mieterträge und erzielbare Renditen. Nur so lässt sich der Wert mehrerer Wohneinheiten genau und marktgerecht ermitteln.
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