#80 Immobilientipp: “Die richtige Bewertungsmethode entscheidet über den Wert”
/Casa Bene Immotipp #80
“Was ist meine Immobilie eigentlich wert?”. Dies ist wohl eine der zentralen, wenn nicht jene Frage, welche jeden Eigentümer am meisten interessiert. Kein Wunder, ist doch die Immobilie für viele Menschen das grösste Vermögensstück, dass sie ihr eigen nennen. Doch wie kommt man am besten zu einem korrekten Wert? Und welche Bewertungsform eignet sich hier am idealsten?
Als erstes, und das wird oftmals vergessen, muss eine klare Unterscheidung zwischen zwei Begriffen gemacht werden: Dem “Wert” und dem “Preis”. Denn, sie sind nicht das gleiche. Eine Immobilie kann einen Wert von CHF 800’000.- haben, aber am Markt einen Preis von CHF 950’000.- erzielen. Oder auch umgekehrt. Den Preis am Markt bestimmt das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Gibt es mehr Nachfrage als Angebot, wie dies in städtischen Regionen der Schweiz bei Wohnimmobilien schon eine Weile der Fall ist, wird der Preis höher ausfallen, als der Substanzwert der Immobilie, als das was die Immobilie und das Land “in ihrer Substanz” an Wert haben. Andererseits kann eine Immobilie “überinvestiert” sein, sprich, der Eigentümer hat sie mit teuren speziellen Materialien gebaut, welche zwar ihm selber gefallen, aber so kaum einen weiteren Käufer zu diesem Wert finden. Hier wird der Preis potenziell am Ende tiefer ausfallen als der Substanzwert. Aus diesem Grund ist es wichtig, bei einer Bewertung den möglichen Marktpreis im Auge zu haben und die Bewertung an diesem auszurichten. Dies erfolgt mittels der sogenannten hedonischen Bewertungsmethode, welche ähnliche bereits verkaufte Objekte am Markt sucht und über den Vergleich einen möglichen Marktpreis ermittelt. Dieser wird in der Tendenz unter den aktuellen Marktbedingungen meist höher ausfallen als ein Wert, welcher mit der Substanzwertmethode ermittelt wurde.
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