#89 Immobilientipp: “Überschlagsmässige Renditeberechnung als Wertindikator”
/Casa Bene Immotipp #89
Als Renditeobjekte gelten in der Immobilienbranche jedes Objekt, welches mehr als eine Wohn- oder Gewerbeeinheit unter einem Dach aufweist. Weil in diesem Fall die Bewertung mittels hedonischer Preisvergleichs-Methode wegen der schwierigeren Vergleichbarkeit zu ungenau ist, erfolgt die Bewertung mittels einer sogenannten Ertragswertmethode. Erste überschlagsmässige Ergebnisse kann jeder selber einfach durchrechnen.
Die Ertragswertmethode zur Berechnung des Wertes einer Immobilie basiert - vereinfacht ausgedrückt - auf den drei Hauptfaktoren Ertrag, Kosten und Rendite. Die sogenannte Bruttorendite ergibt sich aus dem Bruttoertrag pro Jahr geteilt durch den Wert der Immobilie. Ist der Mietertrag pro Monat brutto CHF 2’000.-, dann ergibt sich im Jahr ein Bruttoertrag von CHF 24’000.-. Beträgt der Wert der Immobilie CHF 650’000.-, so ergibt das eine Bruttorendite von 3.69 %. Investoren in Immobilien beginnen bei der Analyse eines potentiellen Investition in eine Immobilie am Markt immer mit dieser einfachen Kalkulation: Sie errechnen den Bruttoertrag und daraus anhand des zu verhandelnden Preises die “grobe” Bruttorendite. Dies ist nicht die Basis des Entscheides, sondern der Anfang. Befindet sich diese Rendite in einem Bereich, der den Vorstellungen des Investors entspricht, beginnt die Feinarbeit. Nämlich die Analyse der zukünftigen Kosten, die Analyse der Leerstandsquote, erforderliche zukünftige Investitionen und die Diskontierung der Cash-Flow Ströme über die nächsten zehn Jahre. Die überschlagsmässige Bruttorendite auf Basis des Bruttoertrages und des Wertes der Immobilie ist die Basis um zu entscheiden, ob eine detaillierte Prüfung sich überhaupt lohnt oder das Objekt für den Ertrag, den es generiert, dem Investor zu teuer ist. Was “zu teuer” bedeutet hängt von den Renditeanforderungen des Investors ab. Institutionelle Investoren haben andere Kriterien als kleine Privatinvestoren.
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Weiterführende Links zum obigen Thema:
WEKA: 5 Fehler bei Renditeimmobilien
